Khi mua một căn hộ chung cư, ngoài giá trị căn hộ, quý vị sẽ phải đóng một khoản phí gọi là “kinh phí bảo trì phần sở hữu chung”, thường được biết đến với tên gọi “phí bảo trì 2%”. Đây là một khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng cho một tòa nhà. Tuy nhiên, rất nhiều cư dân vẫn còn mơ hồ: Khoản tiền này thực sự dùng để làm gì? Và ai mới là người có quyền quyết định chi tiêu nó?
Sự thiếu minh bạch trong việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chính là nguồn cơn của rất nhiều tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư, hoặc giữa cư dân và ban quản trị. Bài viết này của nhadatdanang.com sẽ làm sáng tỏ mọi vấn đề theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2023.
1. Phí bảo trì 2% là gì và ai phải đóng?
- Định nghĩa: Đây là một quỹ tài chính được lập ra nhằm mục đích duy tu, sửa chữa các hạng mục, tài sản thuộc sở hữu chung của tòa nhà khi chúng xuống cấp theo thời gian.
- Cách tính: Kinh phí này bằng 2% giá bán hoặc giá cho thuê mua căn hộ (chưa bao gồm VAT).
- Ai đóng?
- Người mua/thuê mua căn hộ: Đóng 2% giá trị căn hộ của mình cho Chủ đầu tư, thường là tại thời điểm nhận bàn giao nhà.
- Chủ đầu tư: Cũng phải đóng 2% giá trị của các phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (ví dụ các căn shophouse cho thuê, các căn hộ chưa bán…).
2. Quỹ bảo trì 2% được sử dụng vào những việc gì?
Đây là điểm quan trọng nhất. Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì **CHỈ ĐƯỢC PHÉP** sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư. Nó **TUYỆT ĐỐI KHÔNG** được dùng cho việc quản lý vận hành hàng ngày.
CÁC HẠNG MỤC ĐƯỢC PHÉP CHI TỪ QUỸ BẢO TRÌ (VÍ DỤ):
- Sửa chữa lớn các kết cấu chính: Sửa chữa cột, dầm, sàn, tường chịu lực, mái, sân thượng khi bị nứt, thấm dột nghiêm trọng.
- Bảo trì, thay thế hệ thống kỹ thuật chung:
- Đại tu hoặc thay thế thang máy.
- Sửa chữa, thay thế máy bơm nước, máy phát điện dự phòng.
- Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy trung tâm.
- Các hạng mục bên ngoài và hạ tầng:
- Sơn lại toàn bộ mặt ngoài của tòa nhà.
- Sửa chữa, nâng cấp đường nội bộ, sân chơi chung.
- Xử lý, hút bể phốt, hệ thống thoát nước thải chung của tòa nhà.
CÁC HẠNG MỤC KHÔNG ĐƯỢC PHÉP CHI TỪ QUỸ BẢO TRÌ:
- Trả lương cho nhân viên Ban Quản lý, bảo vệ, lao công (được chi từ phí quản lý hàng tháng).
- Chi phí điện, nước cho khu vực công cộng (được chi từ phí quản lý hàng tháng).
- Các chi phí văn phòng phẩm, tổ chức sự kiện cho Ban Quản trị.
- Sửa chữa các hư hỏng bên trong phần sở hữu riêng của từng căn hộ.
3. Ai là người quản lý và quyết định chi tiêu quỹ bảo trì?
Đây là phần phân định quyền lực rõ ràng mà mọi cư dân cần nắm.
- Giai đoạn đầu (Khi chưa có Ban Quản trị):Chủ đầu tư có trách nhiệm thu khoản phí 2% này từ người mua và tạm quản lý. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản ngân hàng riêng cho quỹ này và không được tự ý sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác.
- Giai đoạn sau (Khi đã có Ban Quản trị):Ngay sau khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên được tổ chức và bầu ra được Ban Quản trị (BQT), Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải **bàn giao toàn bộ** số tiền trong quỹ bảo trì (bao gồm cả gốc và lãi) cho Ban Quản trị quản lý.
Như vậy, người chủ thực sự và duy nhất của quỹ bảo trì chính là BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ – những người đại diện cho toàn thể các chủ sở hữu.
Ban Quản lý (đơn vị vận hành) không có quyền tự quyết chi tiêu quỹ này. Họ chỉ có thể đề xuất các kế hoạch bảo trì, và việc có duyệt chi hay không là do Ban Quản trị quyết định, dựa trên kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Lời khuyên: Quyền lợi lớn nhất của bạn với tư cách là một chủ sở hữu chính là quyền giám sát. Hãy yêu cầu Ban Quản trị phải có báo cáo thu chi tài chính của quỹ bảo trì một cách công khai, minh bạch trong các kỳ Hội nghị nhà chung cư thường niên. Mọi khoản chi lớn đều phải có kế hoạch, có đấu thầu (nếu cần), có hợp đồng và hóa đơn chứng từ đầy đủ. Sự giám sát của cộng đồng chính là cách tốt nhất để đảm bảo quỹ bảo trì được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.
Quỹ bảo trì 2% là “của để dành” của cả cộng đồng, đảm bảo giá trị và sự an toàn của ngôi nhà chung trong dài hạn. Hiểu rõ về nó không chỉ giúp quý vị biết tiền của mình đi đâu, về đâu, mà còn giúp quý vị thực hiện tốt nhất vai trò làm chủ của mình, chung tay xây dựng một môi trường sống chất lượng và bền vững.