Người mua bất động sản thường chú trọng lợi nhuận kỳ vọng song lơ là việc đọc kỹ, thương thảo hợp đồng dẫn đến nguy cơ mất tiền tỷ.
Công ty Mogin Holdings – đơn vị chuyên tư vấn pháp lý nhà đất – vừa công bố báo cáo Rủi ro do không nắm rõ luật lệ trong đầu tư bất động sản với 5 nhóm nguy cơ có thể dẫn đến mất tiền tỷ, khuyến nghị nhà đầu tư nên biết để phòng tránh. Cuộc khảo sát dựa trên dữ liệu giao dịch, tư vấn pháp lý nhà đất tại đơn vị này từ năm 2021 đến tháng 11 năm nay.
Kết quả khảo sát cho thấy có đến 35% các rủi ro đến từ việc bất cẩn khi soạn thảo hợp đồng giao dịch tài sản. Đây là nhóm rủi ro có tỷ trọng lớn nhất và phổ biến nhất, đến từ các thỏa thuận bằng văn bản trong giao dịch nhà đất gồm: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư và thỏa thuận giao nhận tiền, tài sản.
Xếp sau nhóm rủi ro về hợp đồng là rủi ro liên quan đến quy hoạch, ranh, thửa đất chiếm đến 25% trong các giao dịch khảo sát được. Tương tự, rủi ro từ việc nhà, đất, tài sản đang mua bán chưa đầy đủ pháp lý (chưa đủ điều kiện bán) cũng chiếm 25% trường hợp được khảo sát. Trong khi đó, nhóm rủi ro từ việc giao dịch tài sản không chính chủ (không thông qua người trực tiếp đứng tên nhà đất) chiếm 10%
Riêng nhóm rủi ro vì bị đánh tráo sổ, dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giả để đánh lừa trong quá trình mua bán, chiếm 5% trong lượng giao dịch. Chiếm tỷ lệ thấp nhưng các vi phạm dùng sổ giả thường dẫn đến vụ án hình sự vì có dấu hiệu lừa đảo một cách có hệ thống và có tổ chức để chiếm đoạt giá trị tài sản rất lớn.
Bà Lương Đình Thúy Vân, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho biết, rủi ro trong giao dịch bất động sản rất nhiều nhưng đáng tiếc các nhà đầu tư thường không có sự chuẩn bị và phòng bị. Chỉ khi sự việc đã rồi, đứng trước nguy cơ mất tiền tỷ, nhà đầu tư mới tìm thuốc chữa bệnh thì đã muộn.
Nói với VnExpress, Luật sư Đặng Hoàng Mỹ, Giám đốc Công ty Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM cho biết, quan sát từ thực tế giải quyết giao dịch bất động sản qua nhiều năm cho thấy tỷ lệ rủi ro đến từ bất cẩn khi ký các loại hợp đồng chiếm đến 40% các vụ tranh chấp.
Bà Mỹ giải thích, theo quy định, hầu hết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải được thành lập thành văn bản và được công chứng. Tuy nhiên, trên thị trường vẫn tồn tại giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro mất trắng cho phía bên mua.
Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư mua bán tài sản giá trị chục tỷ, trăm tỷ đồng nhưng việc soạn thảo hợp đồng mua bán, đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp tác đầu tư vẫn xảy ra thiếu sót, chưa chặt chẽ về mặt pháp lý hoặc chưa được quan tâm đúng mức. Điều đó có thể dẫn tới các rủi ro khiến cho hợp đồng vô hiệu hoặc gây khó khăn trong việc thực thi.
Trong phạm vi áp dụng pháp luật, có thể cập đến 2 rủi ro cơ bản thường gặp phải là rủi ro về hiệu lực của hợp đồng (bị tuyên vô hiệu) và rủi ro từ việc soạn thảo các điều khoản không chặt chẽ, không rõ ràng.
Theo luật sư Mỹ, những lỗi dù là rất nhỏ trong soạn thảo hợp đồng cũng có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của các bên tham gia giao dịch tài sản, dẫn đến mất thời gian giải quyết tranh chấp, tốn kém chi phí vào các thủ tục tố tụng và mất uy tín, thậm chí mất tài sản.
Vũ Lê
