Năm 2025 đánh dấu một cuộc cách mạng trong cách Nhà nước định giá đất đai. Nếu như trước đây, Bảng giá đất của thành phố được xây dựng dựa trên một “khung giá” do Chính phủ ban hành và thường có giá trị thấp hơn nhiều so với thực tế, thì giờ đây, mọi thứ đã thay đổi. Luật Đất đai 2024 đã mở ra một chương mới, yêu cầu giá đất của Nhà nước phải “tiệm cận” hơn với giá thị trường.
Vậy, Bảng giá đất mới của Đà Nẵng được xây dựng như thế nào? Nó được dùng để làm gì và sẽ tác động trực tiếp đến túi tiền của chúng ta ra sao?
1. Điểm mới Lịch sử: Bỏ Khung giá đất của Chính phủ
Theo Luật Đất đai 2024, quy định về Khung giá đất của Chính phủ (ban hành 5 năm một lần) đã chính thức bị bãi bỏ. Thay vào đó, UBND TP. Đà Nẵng sẽ có toàn quyền xây dựng và ban hành Bảng giá đất của địa phương.
Quan trọng nhất, Bảng giá đất này sẽ được cập nhật và ban hành hàng năm (áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của mỗi năm), thay vì 5 năm một lần như trước đây. Điều này đảm bảo giá đất của Nhà nước sẽ bám sát hơn với những biến động thực tế của thị trường.
2. Bảng giá đất Đà Nẵng 2025 được Xây dựng như thế nào?
Để đảm bảo nguyên tắc “tiệm cận thị trường”, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phải thu thập thông tin giá đất từ các nguồn đáng tin cậy, bao gồm:
- Giá từ các giao dịch mua bán thành công đã được công chứng, sang tên.
- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thông tin giá từ các sàn giao dịch bất động sản, các đơn vị tư vấn giá…
Dựa trên dữ liệu này, một Bảng giá đất chi tiết cho từng tuyến đường, từng vị trí tại Đà Nẵng được xây dựng, trình HĐND Thành phố thông qua và ban hành chính thức.
3. Bảng giá đất 2025 được Dùng để làm gì?
Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến người dân. Bảng giá đất của Nhà nước là căn cứ để tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính sau:
- Tính Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (“hợp thức hóa” nhà đất).
- Tính Thuế sử dụng đất hàng năm.
- Tính Lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ hồng.
- Tính Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản (trong trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn Bảng giá đất).
- Tính tiền phạt cho các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
4. Phân biệt Rõ: “Bảng giá đất” và “Giá đất Cụ thể”
Đây là một điểm rất quan trọng mà nhiều người hay nhầm lẫn, đặc biệt là trong các trường hợp đền bù, giải tỏa.
- Bảng giá đất: Là bảng giá chung, được ban hành hàng năm và áp dụng cho các trường hợp phổ biến như tính thuế, phí… (như liệt kê ở mục 3).
- Giá đất Cụ thể: Là giá được xác định cho từng trường hợp riêng lẻ, không dùng Bảng giá đất. Nó được áp dụng cho các việc quan trọng như:
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất cho các dự án lớn của doanh nghiệp.
Giá đất cụ thể được một Hội đồng thẩm định giá của thành phố xác định dựa trên các phương pháp định giá chuyên nghiệp và phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm quyết định.
5. Tác động Trực tiếp đến “Túi tiền” của Người dân
Việc Bảng giá đất 2025 và các năm sau này sẽ cao hơn đáng kể so với trước đây sẽ tạo ra hai tác động chính:
- Tăng các khoản phải nộp: Khi bạn làm thủ tục sang tên, xin cấp sổ, chuyển mục đích sử dụng đất… các khoản thuế và lệ phí bạn phải nộp cho Nhà nước chắc chắn sẽ cao hơn trước đây vì giá đất làm căn cứ tính đã tăng lên.
- Tăng cơ sở để được đền bù thỏa đáng: Mặc dù tiền đền bù khi thu hồi đất được tính theo “giá đất cụ thể”, nhưng một Bảng giá đất cao và sát thị trường sẽ là cơ sở, là áp lực để Hội đồng thẩm định giá đưa ra một mức giá đền bù công bằng và hợp lý hơn cho người dân.
Lời khuyên của chuyên gia: Việc Bảng giá đất tiệm cận thị trường là một xu thế tất yếu để thị trường minh bạch hơn. Đối với người dân, điều này có nghĩa là chúng ta cần chuẩn bị một nguồn tài chính dồi dào hơn cho các chi phí giao dịch và thủ tục trong tương lai. Nếu bạn đang có kế hoạch thực hiện các thủ tục như hợp thức hóa, chuyển mục đích sử dụng đất, việc tiến hành sớm có thể giúp bạn tiết kiệm được một khoản chi phí đáng kể.
Bảng giá đất 2025 của Đà Nẵng không chỉ là những con số, nó phản ánh một sự thay đổi lớn trong tư duy quản lý đất đai của Nhà nước. Mặc dù có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn hơn trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, nó sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, minh bạch và công bằng hơn cho tất cả mọi người. Việc hiểu rõ những thay đổi này sẽ giúp quý vị chủ động hơn trong các kế hoạch tài chính và đầu tư của mình.