Trong quy trình mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc được ví như nền móng của một ngôi nhà. Nền móng có vững chắc thì ngôi nhà mới có thể trường tồn. Tương tự, một hợp đồng đặt cọc có chặt chẽ, đầy đủ và rõ ràng thì giao dịch của quý vị mới có thể diễn ra suôn sẻ, an toàn và tránh được những tranh chấp không đáng có về sau.
Rất nhiều người đã chủ quan, chỉ viết vài dòng sơ sài trên một tờ giấy A4 và nghĩ rằng thế là đủ. Đây là một sai lầm nghiêm trọng. Nhadatdanang.com tổng hợp lại 10 điều khoản cốt lõi mà bất kỳ hợp đồng đặt cọc nào cũng phải có để bảo vệ quyền lợi tối đa cho cả bên mua và bên bán.
Tại sao Hợp đồng Đặt cọc lại quan trọng đến vậy?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng đặt cọc là văn bản pháp lý ràng buộc các bên phải thực hiện cam kết của mình. Nó không chỉ là giấy tờ ghi nhận việc giao tiền mà còn là “luật chơi” do hai bên tự thỏa thuận và phải tuân theo.
10 Điều khoản “Vàng” Bắt buộc phải có
Dù là hợp đồng tự viết hay theo mẫu, hãy đảm bảo rằng nó không thiếu bất kỳ điều khoản nào dưới đây:
- Thông tin các bên (Bên Mua và Bên Bán)
Đây là điều khoản định danh. Cần ghi đầy đủ, chính xác và khớp với giấy tờ tùy thân: Họ và tên, Ngày tháng năm sinh, Số CCCD/CMND, Ngày cấp, Nơi cấp, Địa chỉ thường trú. Nếu một bên có cả vợ và chồng cùng sở hữu/mua, phải ghi đủ thông tin của cả hai người. - Thông tin chi tiết Bất động sản
Điều khoản này phải mô tả chính xác tuyệt đối bất động sản đang giao dịch, chép lại y nguyên từ Sổ hồng, bao gồm: Địa chỉ, Thửa đất số, Tờ bản đồ số, Diện tích, Mục đích sử dụng, Thời hạn sử dụng, Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… - Số tiền đặt cọc
Ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ để tránh nhầm lẫn. Ví dụ: 200.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Hai trăm triệu đồng chẵn). - Tổng giá chuyển nhượng đã thỏa thuận
Đây là giá bán cuối cùng mà hai bên đã chốt. Ghi rõ ràng: “Tổng giá chuyển nhượng của bất động sản nêu trên là 5.000.000.000 VNĐ (Năm tỷ đồng)…”. - Phương thức và Lịch trình thanh toán
Cần nêu rõ số tiền còn lại sẽ được thanh toán như thế nào, thành mấy đợt, và vào thời điểm nào. Thông thường sẽ là: “Số tiền còn lại là 4.800.000.000 VNĐ sẽ được Bên Mua thanh toán cho Bên Bán ngay sau khi hai bên ký Hợp đồng Mua bán tại Văn phòng Công chứng.” - Thời hạn ra Công chứng
Đây là điều khoản về thời gian, cực kỳ quan trọng. Cần ghi một ngày cụ thể. Ví dụ: “Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc này, hai bên sẽ cùng nhau đến Văn phòng Công chứng để ký Hợp đồng Mua bán chính thức.” - Điều khoản Phạt cọc (Quan trọng nhất)
Đây là điều khoản thể hiện sức mạnh ràng buộc của hợp đồng. Cần ghi rõ hai trường hợp:- “Nếu đến thời hạn đã định, Bên Mua không tiến hành ký hợp đồng công chứng hoặc từ chối mua vì bất kỳ lý do gì, Bên Mua sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.”
- “Nếu đến thời hạn đã định, Bên Bán không tiến hành ký hợp đồng công chứng hoặc từ chối bán vì bất kỳ lý do gì, Bên Bán phải trả lại cho Bên Mua toàn bộ số tiền đã đặt cọc và bồi thường một khoản tiền phạt tương đương với số tiền đã cọc (tổng cộng là gấp đôi số tiền cọc).”
- Trách nhiệm nộp Thuế, Phí
Để tránh tranh cãi sau này, cần ghi rõ bên nào chịu trách nhiệm nộp các khoản nào. Thông thường: “Thuế Thu nhập cá nhân do Bên Bán chịu trách nhiệm. Lệ phí trước bạ và các lệ phí sang tên khác do Bên Mua chịu trách nhiệm.” - Cam kết của Bên Bán
Thêm một điều khoản để Bên Bán cam kết rằng: “Tại thời điểm giao dịch, bất động sản trên không có tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch thu hồi, không bị kê biên để thi hành án.” - Chữ ký của các bên và Người làm chứng
Hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký (và ghi rõ họ tên) của tất cả những người có liên quan (cả vợ và chồng của hai bên nếu là tài sản chung). Rất nên có thêm ít nhất một người làm chứng không có quan hệ họ hàng với hai bên ký vào để tăng tính xác thực.
Lời khuyên của chuyên gia: Đừng bao giờ ký vào một bản hợp đồng đặt cọc một cách vội vã. Hãy dành thời gian đọc kỹ từng chữ. Nếu có thể, hãy yêu cầu lập hợp đồng này tại Văn phòng Thừa phát lại hoặc có sự tư vấn của luật sư. Chi phí bỏ ra không lớn nhưng sự an toàn bạn nhận lại là vô giá.
Một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ không phải là biểu hiện của sự thiếu tin tưởng, mà là biểu hiện của sự chuyên nghiệp và tôn trọng lẫn nhau. Nó là tấm lá chắn bảo vệ quyền lợi chính đáng của cả người mua và người bán, đảm bảo cho một giao dịch diễn ra minh bạch, công bằng và thành công tốt đẹp. Hãy coi việc soạn thảo một hợp đồng đặt cọc cẩn thận là bước đầu tư thông minh nhất trong hành trình sở hữu ngôi nhà mơ ước của bạn.