Việc đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai được quy định thế nào? Dự án chung cư hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh nhưng chưa xây móng thì có hợp pháp không?

Việc đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai được quy định thế nào? Dự án chung cư hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh nhưng chưa xây móng thì có hợp pháp không?

Tôi có vấn đề cần được tư vấn như sau. Tôi đang quan tâm đến một dự án chung cư tại quận 12 và tôi có thấy thông tin mở bán dự án này thuộc diện bất động sản hình thành trong tương lai. Tôi được biết nếu muốn mua dự án này phải đặt cọc trước 20% sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng thì tôi muốn biết có đúng quy định của pháp luật không? Nhưng tôi còn nghe nói dự án này chưa đổ móng thì không biết dự án này đã có đủ hồ sơ pháp lý để có thể mua hay chưa?

Việc đặt cọc cho bất động sản hình thành trong tương lai là chung cư với 20% giá trị hợp đồng có đúng không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Căn cứ theo quy định trên đối với dự án mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thi việc thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng. Như vậy trường hợp anh/chị muốn mua chung cư hình thành trong tương lai với yêu cầu của nhà đầu tư là đặt cọc 20% giá trị hợp đồng và sau phần còn lại sẽ thanh toán dần theo tiến độ xây dựng là phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh dự án bất động sản hình thành trong tương lai là chung cư nhưng chưa xây móng có hợp pháp không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch. Việc nhà đầu tư yêu cầu đặt cọc như trên cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định, anh/chị không nên đặt cọc dự án này vì rủi ro sẽ rất cao.

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mà không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh thì bị xử phạt thế nào?
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì việc kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

Ngoài ra còn phải thực hiện hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.

Lưu ý: Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì mức phạt tiền nêu trên chỉ áp dụng cho tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

LƯU Ý:
– Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo
– Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc

TƯ VẤN LUẬT TAM NGUYÊN
LIÊN HỆ: 094.6459.111
EMAIL: tuvanluattamnguyen@gmail.com