Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai qua tay nhưng chưa có hợp đồng mua bán được không? Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai qua tay nhưng chưa có hợp đồng mua bán được không? Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Mua dự án (thanh toán 30%) thì mới có hợp đồng mua bán nhưng tôi mới chỉ thanh toán 20% nhưng muốn chuyển cho người khác thì phương thức hợp thức hóa nó như thế nào? Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này như thế nào? Ngoài ra tôi muốn biết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa thanh toán đủ 30% không được ký hợp đồng có đúng luật không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Chiếu theo quy định trên thì việc thanh toán lần đầu khi mua bất động sản hình thành trong tương lai không được quá 30%, và không có quy định bắt buộc phải đóng đủ bao nhiêu thì mới được ký hợp đồng, việc ký hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận. Như vậy trường hợp nếu có thỏa thuận việc mua dự án phải thanh toán trước 30% mới ký hợp đồng, thì việc anh mới đóng 20% thì sẽ không có hợp đồng trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai qua tay nhưng chưa có hợp đồng mua bán được không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Theo đó thì việc có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những điều kiện bắt buộc để có thể thực hiện chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Với trường hợp của anh thì phải thanh toán đủ 30% giá trị hợp đồng để có thể ký hợp đồng từ đó mới bắt đầu việc chuyển nhượng được anh nhé.

Hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.’
Chiếu theo quy định trên thì hợp đồng kinh doanh bất động sản (có bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai) thì việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận chứ không phải bắt buộc trừ đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Như vậy việc anh mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị của văn bản công chứng. Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Vì thế để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc.

LƯU Ý:
– Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo
– Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc

TƯ VẤN LUẬT TAM NGUYÊN
LIÊN HỆ: 094.6459.111
EMAIL: tuvanluattamnguyen@gmail.com